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由一起出售人防地下室车位事件引发的思考

时间:2015-07-14   来源:自治区人民防空办公室 作者:admin   字体显示: 默认    阅读:

5月中旬,孝感城区某小区一期业主熊先生到我办工程科投诉,称其在本小区一期地下车库花7万元购买了一个车位,签订买卖合同后,开发商一直不办理产权登记,他怀疑开发商是违法销售的人防工程内的车位,所以办不了产权证书,熊先生还向我们出示了买卖合同原件及车位图纸。经核对我科存档的图纸,该车位正好处于人防工程内。熊先生表示,他也就此事向房管局投诉过,房管局表示若真是人防工程区域的车位,是不能买卖的。我科人员随即携带相关资料到房管局市场监管科了解房管相关政策并协调此事,该科工作人员表示,实际操作中,人防工程不能办理产权手续,是不允许签订买卖合同的,但也没有法律明文规定权属属于国家。

新的《人民防空法》即将出台,新人防法征求意见稿第二十五条规定:人防工程属于国家所有。在新人防法出台之前,结建人防工程的权属在法律上是个盲点。据熊先生讲,他了解到,各房地产开发商都有法律顾问,他们信息灵通,了解到新人防法即将实施,怕新法实施后人防工程收归国有,利益受损,所以才匆忙将地下车位降价销售套现。以前孝感城区人防结建工程内的车位,一般是签订租赁协议,像这种直接签订买卖合同销售的尚属首次。

考虑到此事可能带来的影响,我科立即向分管领导详细汇报了此事,并提出了三点建议:1、向党组汇报此事,并和我办法律顾问认真研究相关法律法规,提出应对措施;2、由执法队尽快与开发商协调此事;3、与房管局协作,遏制这种势头,防止开发商相互效仿。此事引起了我办党组的高度重视,办党组要求:“迅速整改,妥善解决该问题,以免造成不良社会影响,由执法队跟踪督办到位。”市房管局市场监管科科长亦致电该公司负责人,严肃指出“人防区域的地下车位不得出售,否则引起纠纷,将承担相应的法律责任”,后经我办执法队多次上门与开发商交涉,该开发商也意识到自己的错误,69日,开发商与业主协商一致撤销了合同,退还了款项。同时,开发商也在我办要求下开始整改,在地下车库标明了哪里是人防区域,哪里是普通地下室,还业主知情权。此事得到了较好的解决,对于整改的后续效果,我办执法队还将继续跟进。

近年来,由于私家车的兴起和经济社会发展,地下车位紧俏,各地不断有结建人防工程内的车位出售或变相出售的新闻见诸报端,引发社会矛盾,并引起社会热议,带来长期难以解决的后患。《人民防空法》第五条规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。按照这条法律规定,开发商作为人防结建工程的投资者,拥有其使用权,但《人防法》并没有明确人防结建工程的所有权。人防工程平时用途一般是“地下车库、设备房”,开发商依据“谁投资谁受益”和“平战结合”的原则将人防工程建成地下车库,但这类车库因为产权不明不能出售,只有通过签订租赁合同的方式转让使用权来取得收益,具体租期与租金由双方协商。但有的开发商为追求利益最大化,直接将人防工程内的车位与普通地下室车位混淆出售,欺骗不明真相的群众,等业主无法办理产权证时,悔之已晚,从而引发社会矛盾。

大多数老百姓对于人防工程并不太了解,在他们眼中,地下车库是一个整体,没有人防区域和非人防区域之分,他们无心也不会区分,再加上社会上很多普通地下车位也都只是签订了买卖合同,没有办理产权登记,业主在这方面的维权意识不强。

有的人认为,只要有地方停车就可以了,自己家用的车位并不打算出售,办不办理产权登记、早办晚办都无所谓;有的人明知买到的是人防区域的地下车位,但认为价格优惠划算,只要能长期使用,不能办证也无妨,这种社会现状给了开发商可乘之机。这起纠纷的业主熊先生,是一个比较有国防意识和维权意识的人,从物业找到开发商,从房管局找到人防办,这件事情才得以及时发现和纠正。如果没有熊先生这样警觉的业主;如果出售人防地下室车位的事情很多年以后才被发现;如果发现时该人防地下室的车位已全部售完,涉及多名业主利益;如果多个结建人防工程出现类似问题;如果发现的时候房地产开发公司已经解散或破产……幸好这些都还没有发生。但作为人防工程的行政管理机构,为着对国家和人民负责,对单位和工作负责的态度,我们不能不重视这样的事情!处理一起这样的纠纷,就要投入大量的精力,若这种势头不及时发现和遏制,这些假设都变成了现实,问题和矛盾堆积爆发,那将造成很不好的社会影响,凭人防部门的一己之力,将难以收拾。

由这起小小的事件,折射出的是人防工程权属引发的焦点和难点问题,它带给我们很多方面的思考:

 1、人防结建工程权属之争一直存在,人防工程纠纷是产权不明的恶果。单建的人防工程投资主体一般是国家,所以其所有权也属于国家,结建人防工程的所有权比较难以认定,《人民防空法》第22条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。但该法并没有明确此类人防工程归谁所有。《土地管理法》和《矿产法》均没有明确土地的范围,也没有明确地下空间是一种资源,《城市房地产管理法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,且明确指出“土地上”仅仅指地表之上,《物权法》第五十二条规定“国防资产属于国家所有,第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《国防法》第三十七条的规定:国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。一般意义上,我们觉得人防工程是国防战备资源,但问题是:按照《国防法》的这个定义,似乎不能确定人防工程属于国防资产了。

 大连市人防办王佐群、李连凤两位同志在一篇名为《对人防资产国防属性的再认识》的文章中认为:“人防资产具有多重属性,国防属性只是其中的一种,不是所有人防工程设施都是国防资产,从现代战争的实际需要来看,也不宜将所有的人防工程都认定为国防战备设施。‘平战结合、为民造福的国策在于用平战结合、滚动式发展的办法,来解决这一本应由国家财政拨款建设的行业在现实中存在的因财力不足而无法满足需要的矛盾。文章中也指出:依据《海牙公约》、《日内瓦公约》等国际公认战争法规,将过去所习惯的“人防==国防”的职能定位做适当调整,在保持中国特色的同时,尽量向国际公认民防职能靠拢,更有利于做好战争中的平民保护工作。使普通的人员隐蔽人防工程设施尽量“民防化”,而不是越“国防”越好。文章举了一个例子:1991年海湾战争中,首都巴格达一处叫作阿米里亚的民用防空设施受到美国两枚精确制导炸弹的攻击,爆炸产生的高达482摄氏度的高温造成400余名平民死亡,而且其中大部分是妇女儿童。战后,伊政府明确指出此处防空设施为民防而非军事设施,并将其改建为纪念地,竖起纪念碑,既是为悼念遇难同胞,更是揭露美国战争罪行,争取国际舆论的同情和支持。结果在2013年的伊拉克战争中,尽管美英联军的轰炸强度远大于13年前的海湾战争,但却没有再发生类似事件。对此观点,笔者是持赞成态度的。

 2、人防法修订征求意见稿明确了人防工程的权属,但之后的管理维护使用收益等具体操作细则政策有待进一步明确,由谁来维护管理?收益归谁所有?如何处置才能保证人防工程的经济、社会、国防效益?若由人防办负责维护管理,面对越来越多的人防地下室,如何能保证工程的有效维护管理?如何发挥地下人防工程的平时使用效能?

 3、新老法律之间有一个过渡期,过渡期内的政策执行如何把握节奏,确保稳妥?已经建成完工,平时在利用的人防地下室是否会直接收归国有,对于人防地下室区域内的地下车位,已经签订了长期租赁协议的业主,如何保障他们的权益,避免由此引发的社会矛盾?

 4、若新修订的人防法触动了房地产开发商的利益蛋糕,在新法实施前,如何遏制住开发商争相效仿,用买卖、搭售等各种手段出售或者变相出售人防地下室区域车位的势头?毕竟人防是一个弱势部门,没有强制执法权,采取宣传教育、诉诸法院等处理方法难度大、见效慢。

俗话说:“人无远虑,必有近忧。”撰写此文的目的,就是希望引起对此类问题的重视,尽早发现和制止此类事件。若以前此类事件还只是个案的话,随着平时用作地下车库的城市结建人防地下工程越建越多,随着新法修订引发的房地产开发企业的不安情绪的增大,导致他们采取一些追求利益最大化的手段,可能在未来的一段时间内,此类事件会有一个多发的趋势,而事情的曝光可能会有相当长一段时间。不要等形成了难以收拾的局面,再来花费巨大的人力和精力解决。新的《人防法》正在修订之中,我们期待国家早日制定科学合理的法律法规和规范性文件,从法律层面解决此类问题。与此同时,我们也要积极的行动起来:一是加强对在利用人防工程的巡查,早日发现问题和苗头;二是对人防工程区域进行标识,避免开发商鱼目混珠;三是加强与房管等部门的配合,在办理地下车库的产权登记时,由人防部门确认哪些是人防区域不能办理产权登记,哪些是普通地下室可以办理,请房管部门把关;四是有针对性的加强人防法律法规宣传,提高开发商的法律意识,增强居民的防范意识。以预防为主,防治结合,方为上策。